HOGYAN ÉRDEMES INGATLANT VÁSÁROLNI

2017-03-22

Az ingatlanvásárlást nem érdemes elkapkodni, nézz meg több lakást vagy házat, mielőtt a vásárlás mellett döntesz. Légy alapos és körültekintő, mindenképpen kérd szakember – jogász, építész, statikus - segítségét. Nézzük sorjában, hogy mit kell tenned, illetve mire kell odafigyelned lakás, illetve házvásárlás során!

Első lépések:

Keresd meg a megfelelő ingatlant! 

Vannak független oldalak, illetve ingatlanirodák, melyek rendszeresen frissítik az aktuális kínálatot. 

Az ingatlan fajtája: Lakás (társasházi vagy szövetkezeti öröklakás), ház, esetleg telek, nyaraló (nem mindegy: a tulajdoni lapon belterület vagy külterület szerepel-e!).

Az ingatlan építési módja: Például tégla, panel, egyéb. A panel esetében, ha csak nincs szigetelve, igen magas lehet a fűtésszámla, ráadásul a panellakások belső szigetelése sem tökéletes.

Az ingatlan elhelyezkedése: Mindig azt vedd figyelembe, hogy a te igényidnek mi a legjobb, mi a megfelelő, hiszen minden ember más és más igényekkel, élethelyzetben él. 

Az ingatlan ára: Míg egy kisebb garzon akár már pár millió forintért megkapható, a felső határ a csillagos ég.

Az ingatlan mérete: A szobák száma, elrendezése, a terasz vagy a hozzá tartozó tárolók vagy garázshelyek.

Az ingatlan tájolása: A déli fekvésű ingatlanok általában naposak.

Az ingatlan állapota: Felújított, lakhatatlan, illetve a köztes állapotok.

Emeletek száma: Ha például egy lakás a negyediken helyezkedik el, fontos, hogy legyen lift.

Komfort: A különböző komfortfokozatok a szobák mérete, a közművesítés fajtája, a WC és fürdőszobák száma alapján kerül meghatározásra.

Fűtés jellege: Gáz (konvektoros, cirkó, vagy héra), távfűtéses, házközponti, elektromos. Egy korszerű ingatlanban a fűtésről ma már cirkó gondoskodik. Ezek közt is számos fajta létezik, a kondenzációs kombi cirkók a legkorszerűbbek, ezek gondoskodnak a fűtésről és a meleg vízről, miközben működésük energiatakarékosnak mondható. Korszerű hőlégszivattyús-geotermikus, illetve napelem - napkollektor rendszerek igazán hatékonyak energiatakarékosak, ezekkel a gáz bevezetésétől is el lehet tekinteni. Ha az ingatlan központi fűtéssel rendelkezik, nem árt, ha az elszámolás egyedi mérés alapján történik.

Mérd fel alaposan a kiszemelt ingatlant! Ha találtál olyan ingatlant, ami megfelel az alapvető elvárásoknak, akkor nézd meg. Érdemes legalább 10-15 eladó ingatlant megnézni, hiszen a hirdetések soha nem tükrözik tökéletesen a valós állapotokat. Így te magad is felmérheted, hogy az elvárásaidnak megfelelő lakásnak, háznak mennyi lehet a reális piaci értéke. 

A „helyszíni szemle” során a következőkre érdemes odafigyelni:

Mikor építették az ingatlant? Ez nagyon fontos, hiszen alapvetően befolyásolhatja az ingatlan állapotát, illetve szerkezetét. Az 1920-1930-as években például gyakran alkalmaztak bauxit betont, aminél az évek múlásával a szilárdság csökkenése tapasztalható. Egy régebben épült háznál előfordulhat, hogy a parketta alatt nem beton, hanem döngölt föld található.
 

Mikor és milyen szinten újították fel utoljára az ingatlant? Attól, hogy egy ingatlan első látásra jól néz ki, még nagyon sok rejtett költséget okozhat. E tekintetben kritikus a gépészet – az elektromos huzalozások, víz-, illetve gázszerelvényezés – állapota. Fontos az ingatlan szigetelése is, hiszen a fűtésköltség akár 30-40 százalékkal kevesebb egy jól szigetelt háznál, lakásnál.

Kik a szomszédok? Legyen szó akár házról, akár lakásról egy rossz szomszéd hosszú távon meg tudja keseríteni az életed. Ha komolyan gondolod az ingatlan vásárlását, előtte mindenképpen ismerkedj meg közvetlen szomszédjaiddal. Van-e rajta jelzálog? Jobb már az elején tisztázni, hogy milyen terhek vannak az ingatlanon.

Milyen költségekkel jár az ingatlan fenntartása? Kérdezz rá, hogy mennyit fizet a tulajdonos a közművekre, a közös költségre, milyen egyéb költségek merülnek fel rendszeresen.

Nézesd meg szakemberrel! Ha teheted, vigyél magaddal építészt, illetve statikust, aki fel tudja mérni, hogy az ingatlan állapota, építési módja megfelelő-e, illetve egybevág azzal, amit az eladó mond. Különösen fontos a falak ellenőrzése. Kérdezzünk rá a födémre is, ha például fafödémes a lakás, a felsőbb szintekről könnyebben átszűrődik a zaj. A nyílászárók fajtája állapota szintén kritikus. Ezek cseréje akár milliós nagyságrendű is lehet. Milyen a környék? Ha fontos, hogy legyen a közelben óvoda, iskola, közért, posta, kórház, kérdezzünk rá, illetve nézzünk utána. 

Ha megvan a kiszemelt ingatlan:

Keress egy jó ingatlan adásvételben jártas jogászt! Mivel az ingatlanvásárlás és -eladás a jogszabályok alapos ismeretét követeli meg, ráadásul az ingatlan adásvétele során a törvény jogász részvételét írja elő, már ebben a fázisban érdemes egy, az ingatlanjogban jártas jogászt keresni és a segítségét kérni. A Magyarországon érvényes gyakorlat szerint a vevő hozza az ügyvédet, s így ő is fizeti az ügyvédnek járó díjat.

Mindenképpen kérd le az ingatlan tulajdoni lapját. Ezt  az ingatlan iroda vagy egy jogász akár 5 perc alatt online megteszi. Ha az ingatlanlapon lévő bejegyzések nem felelnek meg az eladó által elmondottakkal, akkor érdemes tisztázni az eladóval az állapotokat kiválasztott ügyvéd bevonásával.

Alkudjatok meg az ingatlanra!!!!! Az ingatlanvásárlásnak talán ez a legkritikusabb része. A kiindulási alap az irányár, amit a vevő, vagy az általa megbízott ingatlanos az ingatlanhirdetésben megadott. A végső árat számos szempont befolyásolja. Például az, hogy mennyire sürgős az eladónak az ingatlan eladása, illetve neked mennyire fontos, illetve sürgős, hogy éppen a kiszemelt ingatlant vásárold meg.

Tegyél írásos vételi ajánlatot, az ingatlana árának 1 százalékának megfelelő összeggel az ingatlan irodánál. Amennyiben elfogadja a tulajdonos az ajánlatodat, készíttesd el az adásvételi szerződést! Az adásvételi szerződés előkészítése az általad megbízott jogász feladata, aki nem csak veled, de az eladóval is egyeztet az adásvétel részleteiről. Az adásvételi szerződés számos formai és tartalmai elemet kell, hogy tartalmazzon. 

Ennek kapcsán a legfontosabb pontosan tisztázandó területek:

Vételár és foglaló összege
Eladó és vevő adatai
A vételár kifizetésének módja, menete (pl.: hitel, lakástakarék felhasználás)
Mi tartozik a vételárba
Az eladó közüzemi számlainak kifizetése, nullszámla igazolás kérése a közművektől és társasházban a közös képviselőtől is
Ha az ingatlanon hitel van, annak tehermentesítése, ha más teher van (perfeljegyzés vagy vételi jog), ezek azonnali törlése
Közös költségek eladóra eső részének kifizetése
Az ingatlan állapotának leírása

Ha már kifizetted a foglalót, és ennek ellenére mégis úgy döntesz, hogy nem veszed meg az ingatlant, akkor az adott foglalót elveszted, ez az összeg az eladónál marad. Amennyiben a helyzet fordított, úgy az eladó köteles a foglaló kétszeresét neked megfizetni. A foglaló néha előbb kifizetésre kerül, mint ahogy az adásvételi szerződés megszületik. Ebben az esetben az adásvételi szerződésbe mindenképpen bele kell fogalmazni, hogy a foglalót - a pontos összeg leírásával - a vevő már megfizette. Ha senkin, vagy mindkét félen is múlt, hogy nem jött létre a szerződés, akkor a foglaló visszajár.

Fizesd ki az ingatlant! Ha minden jól alakul, már csak a vételár hátralévő – foglalóval csökkentett – részét kell kifizetned. Ez több szempontból is kritikus, hiszen elképzelhető, hogy a vételárat hitelből fedezed, ami egy bankkal való szoros együttműködést feltételez. Mivel többnyire jelentős összeg kifizetéséről van szó, nem jellemző a készpénzes fizetés. Elektronikus utalás esetén a vevő ad bizalmat az eladónak, hiszen a kifizetés után neki kell várnia arra, hogy az eladó elismerje, megtörtént a kifizetés. Utalás esetén mindig kérjünk igazolást a bankszámla megterheléséről. A gyorsabb lebonyolítás érdekében a vételár utolsó részletének kifizetése elött érdemes találkozni az eladóval a ingatlanban. Ekkor mindkét fél jelen van és megtörténhet az ingatlan valós átadás - átvétele, a jegyzőkönyvben rözíteni kell az közüzemi mérőórák számát és azok állását. 

Keresd fel a földhivatalt! Habár a kulcsok már nálad vannak, még egy fontos lépés hátra van. Az adásvételi szerződést a kapcsolódó nyilatkozatokkal együtt el kell juttatnod a földhivatalhoz, hogy a tulajdoni lapon is megtörténjen a tulajdonosváltás. Mivel a földhivatalban a jogi képviselet ilyen ügyekben kötelező, ez mindig bízd az ügyvédre!

Majd vétel utolsó menete amikor az átadás - átvételi jegyzőkönyvvel és az adásvételi szerződéssel átiratod a közüzemi mérőórákat a nevedre.